Hypotéky · Orava a Žilina Končí vám fixácia hypotéky? Čo robiť krok za krokom
Fixácia je obdobie, počas ktorého sa úrok na vašej hypotéke nemení. Keď skončí, banka vám pošle novú sadzbu a väčšina ľudí ju jednoducho nechá tak. Pritom je to najvýhodnejší moment, kedy sa dá s hypotékou niečo urobiť, a to bez sankcií.
Martin JurigaAktualizované · 7 min čítania
V skratke
- Riešte to 2 až 3 mesiace pred koncom fixácie, nie až po liste z banky.
- Máte 4 možnosti: prijať ponuku, vyjednať lepšiu, refinancovať alebo úver skrátiť.
- Ku koncu fixácie môžete splatiť časť úveru bez poplatku za predčasné splatenie.
Čo sa stane, keď fixácia skončí
Niekoľko týždňov pred koncom fixácie vám banka pošle oznámenie s novou úrokovou sadzbou a dĺžkou ďalšej fixácie. Ak nič neurobíte, úver pokračuje s podmienkami, ktoré vám banka určila. Nová splátka sa môže od tej doterajšej výrazne líšiť.
Najviac to pocítia tí, ktorí si fixovali úrok v čase veľmi nízkych sadzieb. Ak dnes dostanú vyšší úrok, splátka stúpne, aj keď zostatok úveru je už nižší.
Ilustračný príklad
Zostatok hypotéky 100 000 €, do konca splácania zostáva 25 rokov:
- pri úroku 3 % je mesačná splátka približne 474 €,
- pri úroku 4 % približne 528 €.
Rozdiel jedného percentuálneho bodu znamená asi 54 € mesačne a za 25 rokov viac ako 16 000 € na úrokoch. Príklad je len ilustračný a nejde o ponuku konkrétnej banky.
Kedy to začať riešiť
Ideálne dva až tri mesiace pred koncom fixácie. Za ten čas stihnete porovnať ponuky, prípadne dať vypracovať nový znalecký posudok a nechať si úver schváliť v inej banke. Ak začnete až po prijatí oznámenia od banky, času býva málo a ľudia potom podpíšu to, čo dostanú.
Niektoré banky umožňujú požiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby aj skôr, počas fixácie. Podmienky sa líšia, preto sa oplatí overiť si ich vo vašej zmluve.
Štyri možnosti, ktoré máte
1. Prijať ponuku vlastnej banky
Najmenej papierovania a nič sa nemení, okrem úroku a splátky. Ak je ponuka férová, je to rozumná voľba. Problém je, že bez porovnania neviete, či férová je.
2. Vyjednať si lepšie podmienky vo vlastnej banke
Banka nechce prísť o klienta, ktorý roky spláca bez problémov. Keď máte v ruke konkrétnu ponuku z inej banky, máte lepšiu pozíciu na vyjednávanie.
3. Refinancovať hypotéku v inej banke
Nová banka splatí váš pôvodný úver a vy ďalej splácate už len u nej. Oplatí sa to vtedy, keď rozdiel v podmienkach pokryje aj náklady spojené s prechodom, napríklad znalecký posudok alebo poplatok za vklad do katastra. Pri refinancovaní sa dajú zároveň spojiť aj ďalšie drahšie úvery. Viac nájdete na stránke Refinancovanie hypotéky.
4. Splatiť časť úveru alebo ho skrátiť
Ku koncu fixácie môžete mimoriadnou splátkou splatiť časť úveru alebo nastaviť kratšiu dobu splácania. Ak máte úspory, ktoré vám ležia na účte, môže to byť zaujímavá cesta. Vždy si však nechajte rezervu. Podrobnosti sú na stránke Skrátenie úveru.
Ako porovnať ponuky bánk
Najčastejšia chyba je porovnávať len výšku úroku. Pri porovnaní sa pozerajte aj na:
- RPMN a celkovú zaplatenú sumu, nielen nominálny úrok.
- Podmienky zľavy z úroku: niektoré banky ju viažu na účet, pravidelný príjem alebo poistenie. Ak podmienku nesplníte, úrok stúpne.
- Poplatky: za poskytnutie úveru, za vedenie úverového účtu a za znalecký posudok.
- Dĺžku novej fixácie a to, čo sa stane po jej skončení.
- Možnosť mimoriadnych splátok počas fixácie a ich podmienky.
Akú dlhú fixáciu si vybrať
Kratšia fixácia (1 až 3 roky) vám dáva skôr šancu reagovať, ak sa úroky na trhu znížia, ale nesie aj riziko, že sa zvýšia. Dlhšia fixácia (5 a viac rokov) prináša istotu rovnakej splátky na dlhší čas, no ak úroky klesnú, z nižšej sadzby nebudete mať úžitok až do ďalšieho konca fixácie.
Nikto nevie s istotou povedať, ako sa budú úroky vyvíjať. Preto sa rozhodnite podľa toho, ako veľmi vám záleží na istote splátky a aké plány máte, napríklad predaj bytu alebo väčšiu mimoriadnu splátku.
Poplatky a mimoriadne splátky
Ku koncu fixácie môžete hypotéku splatiť, refinancovať alebo vložiť mimoriadnu splátku bez poplatku za predčasné splatenie. Mimo tohto termínu môže banka poplatok účtovať, zákon o úveroch na bývanie ho však obmedzuje a má pokrývať len skutočné náklady banky.
Pri prechode do inej banky počítajte s nákladmi, ktoré nie sú poplatkom za splatenie: nový znalecký posudok, poplatok za návrh na vklad do katastra a niekedy poplatok za poskytnutie úveru. Niektoré banky časť týchto nákladov preplácajú.
Čo si pripraviť
- Úverovú zmluvu a jej dodatky.
- Oznámenie banky o konci fixácie, ak ste ho už dostali.
- Posledný výpis z úverového účtu alebo potvrdenie o zostatku.
- Znalecký posudok a list vlastníctva, ak ich máte poruke.
- Potvrdenie o príjme, pri podnikaní daňové priznanie.
Na prvé stretnutie stačí zmluva a oznámenie od banky. Ostatné doplníme podľa toho, akú cestu si vyberiete.
Končí vám fixácia na Orave alebo v Žiline?
Pošlite mi oznámenie od banky a porovnám vám ho s ponukami ďalších bánk. Stretnúť sa môžeme osobne v Dolnom Kubíne, Námestove, Tvrdošíne, Trstenej, Žiline aj online. Prvé stretnutie je zadarmo.
Časté otázky
Môžem koniec fixácie riešiť skôr, ako mi príde oznámenie od banky?
Áno a je to lepšie. Dva až tri mesiace vopred máte dosť času na porovnanie ponúk aj na prípadné schválenie v inej banke. Niektoré banky umožňujú prehodnotiť úrok aj počas fixácie.
Čo ak mi banka ponúkne vyšší úrok, než mám teraz?
Ponuku nemusíte prijať bez porovnania. Pozrite sa, čo ponúkajú iné banky, a s konkrétnou ponukou sa vráťte do svojej banky. Ak sa prechod oplatí, môžete hypotéku refinancovať.
Koľko stojí refinancovanie?
Ku koncu fixácie neplatíte poplatok za predčasné splatenie. Počítajte však s nákladmi na znalecký posudok, vklad do katastra a niekedy s poplatkom za poskytnutie úveru. Spolu prepočítame, či sa vám prechod oplatí aj po započítaní týchto nákladov.
Musím na všetko chodiť po bankách?
Nie. Ponuky viacerých bánk porovnám za vás a komunikáciu s bankou vybavím. Väčšinu vecí sa dá vyriešiť aj online.
Článok má informatívny charakter a nie je ponukou ani odporúčaním. Konkrétne podmienky úveru určuje banka po posúdení vašej žiadosti.
